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繰上返済の資金作りをしよう
当サイトでお伝えして来たように、不動産投資で収益を伸ばすには「繰上返済」により、早めにローンのない物件を1件保有することが大事。これにより2件目・3件目と加速度的に収益を上げることができます。
そのためには日頃からどのようなことを心がければよいのか。幾つかポイントをまとめ待ています。
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１：お金を貯める習慣をつける
世界一お金持ちと言われるユダヤ人の格言に「コップにお水をいっぱい満たして、あふれた分で生活をしなさい」というのがあり、これこそが不動産投資の秘訣であると考えます。コップの中の水は資産であり、そこから上がってきた利益を消費にあてるということです。前提として、まずは大きいコップを作る努力をしましょう。そのためには「お金を貯める習慣」を持つことです。もちろん節約も有効で、事例を挙げてみましょう。
・雑誌や本は購入せずに図書館で読むようにする
・お酒やタバコの回数を減らす
・携帯料金のプランを変更する
・活用していない会員制のサービスがあれば解約する
・お昼のランチ代をうかす
などなど。目標が明確になっているのでそれに向けてストレスなく実施できるようにしてきましょう。
２：生命保険を見直す
ローンを組むとほとんどの場合団体信用生命保険に加盟することになります。これにより、ローン返済の半ばで万が一あなたが命を落とすことになっても家族に残りの返済義務はなく、資産のみ譲り受けることが出来ます。つまり、団体信用生命保険が生命保険の代わりになるというわけです。
そうなると必要のない既に加入済の他の生命保険をカットすることが可能になりますね。そして、この浮いたお金をローン返済にまわせば、さらに「繰上返済」は進むというわけです。
３：ローン返済の「条件変更」を適宜行う
ローンの返済には金利が付きますが、現在はその金利がとても低いのが特徴です。そのため、現在の経済復調傾向からみると今後、金利も上昇する可能性は十分にありえます。
そのための回避策として、月々の返済額を増額する「内入れ」「条件変更」の2つをを提案いたします。
内入れ
例えば、1,000万円を35年ローンで組んだ場合、金利3％と家庭すると返済総額は約1,600万円となります。
そして、仮に5年経過した時点で100万円の「内入れ」を行い、以降も同額の返済を続けた場合、返済期間が5年間短縮され、返済総額は130万円近く減額されることになります。
「内入れ」後の月々の返済方法は2つあります
返済期間短縮型…月々の返済額をそれまでと同額にする
返済額軽減型…返済額を減らして返済期間は同じ
総返済額からみると「返済期間短縮型」の方が有利になり、「返済額軽減型」の場合、トータルの軽減額が、内入れをした金額に満たないこともあります。
条件変更
上記のケースで月々の返済額を5,000円弱の増額をするだけで、100万円の内入れをした場合と同じように5年間の期間短縮となります。しかしながら、軽減額は約86万円となり、内入れより少なくなります。
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早期返済は不動産投資で収益を拡大させるための前提条件となります。不動産投資成功者の多くは早めに早期返済を行い、新たな物件を買い付けています。「富」のスパイラルを生み出すために最優先に返済を行うようにしていきましょう。
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