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サブリース（家賃保証）の注意点
サブリース（家賃保証）とは不動産会社が第三者に物件を転貸するサービスです。空き室になっても家賃収入を保証するという内容でこれで安心して物件を購入する方も少なくないようです。
しかしながら、不動産会社側の立場にたってみると売れない部屋をいつまでも預かっておくと損失が出てしまい、辻褄があいません。なので当然、不動産会社側もリスクヘッジをしていきます。活用時のリスクをしっかりと把握するようにしておきましょう。
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サブリース（家賃保証）に潜むリスク
大抵のサブリース（家賃収入）は1～3年毎の契約になっています。つまり、契約が終わって引き続き結ぼうとした時、不動産会社側から契約の継続を拒否されたり、家賃の値下げを要求されることがあるというわけです。当然物件は古くなればなるほどその価値は落ち、家賃収入は入りにくくなるものですが、このようなまさにサブリースが必要になった時に希望通りの条件にならないということになるのです。
また、サブリースの代償として、入ってくる家賃収入は正価の80～90％となります。つまり空き室率80～90％で運用しているのと同じことなのです。保証を受けなくても比較的空き室がないような物件でしたら保証を付けない方が断然お得でこのあたりの判断は迷うところでしょう。
ここでサブリース（家賃保証）実施のメリットとデメリットをまとめてみます。
■サブリース（家賃保証）実施のメリット
・空室や家賃滞納などが起きても毎月家賃収入が入ってくる
・管理会社が運用を行うためよけいな手間がいらない
■サブリース（家賃保証）実施のデメリット
・1～3年後とに契約更新が行われ、その度に家賃が下がる可能性がある
・入居者の選定はオーナー側で出来ない場合が多い
・管理料が10～20％前後と通常より高めで利率が下がる
・不動産会社の経営が立ちいかなくなると回収が不可能になる
サブリース（家賃保証）活用は慎重に
さて、それでもサブリース（家賃保証）を使用するということであればその会社選びは慎重に行うべきです。出来れば複数で見積もりを取り比較するべきでしょう。サブリース（家賃保証）を検討する際のチェックポイントを挙げてみます。
■サブリース（家賃保証）を検討する際のチェックポイント
①契約期間
②契約賃料
③更新
④免責期間
⑤現状回復費用
⑥会社の財務状況（自転車操業になっていないか）
契約期間が短く、更新が頻繁に行われるとしたら不動会社側にうまくコントロールされてしまう可能性があります。「長期間空き室が出た」という最悪のケースを想定した時にどの会社が最も安心して利用できるか比較出来るようにしましょう。
もう一つの賃貸管理システム・家賃回収代行システム
賃貸管理システムにはサブリース（家賃保証）の他に家賃回収代行システムというものがあります。
これは文字通り家賃の回収や遅延の場合の催促などを代行します。空室時には管理業者は賃借人の募集をするのですが、空室時の家賃は入って来ません。手数料は専有面積50㎡未満は3,500円、50㎡以上ですと月額賃借料の5％が一般的です。
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