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空き室リスクと戦う
不動産投資経営は何も連絡がない時が安心できる時。連絡があるのは「空き室が出た」などよくない状況の時がほとんど。空き室が出た連絡が来たらすばやく動けるようにする事が肝心です。ここでは、空き室が出た後の対応手順を紹介していきます。
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１：空室・退去の原因の調査
空き室を埋めることが出来る3つの要素があり、それは、「立地」「商品力」「営業力」。この3つの視点から確認していきます。今後のためにも徹底的に様々な角度から可能な限り調査するようにしましょう。
空き枠を埋める3要素＝「賃貸需要のあるエリア」×「競争力のある部屋」×「入居募集に強い賃貸管理会社」
考察しておきたい空室要因例一覧
・近隣エリアに新築物件が大量供給され該当物件からの脱出が増加した（商品力）
・ディベロッパーが売れ残り分譲マンションを賃貸にまわし、競合している（商品力）
・不景気の影響により企業の住宅手当カット、実家勤務などの傾向が出ている（商品力）
・入居者が交通の利便性を考え、より利便性の高いエリアへ移った（立地）
・賃貸管理会社の入居者募集活動が積極的に行われていない（営業力）
・相場より家賃が高い（商品力）
・設備・物件管理が行き届いていない（商品力）
２：空室をなくすための対策
基本になるのが掃除力。清潔で掃除がきちんとなされている気持ちのよい空間を作るようにしましょう。
不動産管理会社に入居者募集を任せている場合は下記の点を点検していきましょう。
・どのような手法で営業活動を行っているか（どれだけ賃貸仲介会社を訪問するか、幾ら販促費を使っているか、募集時にどれ何人のスタッフが動いているか等）
・管理物件の入居率はどの位か
・賃貸サイトにちゃんと掲載されているか
・社員がコロコロ変わっていないか
・土日祝日休みだったりしていないか
定期的に信頼できる不動産業者から市場動向をリサーチし、現在の市場実態に即しているかどうか確認していきましょう。
空き室が続いている場合、条件や環境を変更しましょう。よく言われるのは賃料は6〜9万円程度にするというもの。所得層はこのゾーンが厚くターゲットが多いそうです。また、賃料を下げるだけではなく、敷金・礼金を減額するとか、ペット可にするとか、入居時に贈り物をする等、エリア特性に応じて工夫しましょう。環境面においては、一定の修繕・改修が必要です。さらに、サービスや設備の進化に対し、合わせていくことが大切です。
立地条件について
これから物件を購入される方は立地条件についてきちんと検討することが大切です。前提として、これから人口減少が進む中、増加していくエリアは限定されています。そう、「東京」です。
都道府県別の転入超過数を見てみると、2008年では実に41都道府県で転出者が転入者を下回っています。つまり、転入者が転出者を上回ったのはわずか6都県。そして、東京だけが＋83,000人とダントツの伸びを見せています。世界レベルでみても財団法人森記念財団 都市戦略研究所が毎年発表している世界の都市総合力ランキング（2013年）では東京が4位、次は大阪で23位と世界と闘える唯一の都市といっても過言ではありません。
もちろん東京の中でも人口が増えていくエリアと減少するエリアに分かれます。今後の再開発の動向にもよります。
空き室を埋める3大条件の一つ、立地では今後の人口動向を鑑みて判断するのが得策です。
【資料】入居者が部屋探しの際に「絶対条件」と考える条件
※株式会社インヴァランス社調べ
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