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「利回り」とは?
皆さんが不動産投資を始めると「利回り」という言葉に触れることになります。例えば、下記のように投資用物件の情報サイトを見ていくと価格の横に○%という表示がありこれが利回りになります。
大切な指標になるのでしっかり理解するようにしましょう。
「利回り」とは何か?
「利回」を説明するにあたり、銀行預金を例にしてみるとわかりやすいと思います。
例:銀行に100万円を1年間預けて100円の利息が出た場合
100円÷100万円=0.0001 0.01%が利率
これを「銀行の預金=マンション価格」「利息=家賃」「利率=利回り」とあてはめてみると理解しやすいのではないでしょうか。
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表面利回り(グロス)と実質利回り(ネット)
上記を計算式にすると次のようになります。
@年間家賃収入÷物件価格×100
如何でしょうか?ここで出た価格が「利回り」として物件毎に表示されるというわけです。
一見するとこの「利回り」が高い方が得をすると思ってしまいますね。
しかしちょっと待ってください。
不動産投資には様々なコストがかかってきます。
まずは毎月の管理費。そして、修繕積立金がかかります。
修繕積立金というのは、定期的にマンションをメンテナンス工事するために積み立てておくお金です。
マンション全体でかかる総額を床面積の割合に応じて負担するのが一般的。2000万円位のマンションの場合、管理費と修繕積立金で大体1万円位が相場となります。
また、不動産を所有すると税金がかかってきます。
これは「固定資産税」といい、2000万円位のマンションですと年間7〜8万円くらいと考えておきましょう。
さらには、物件購入時にも登録免許税などの諸経費がかかりこちらも考慮に入れなければいけません。
このように、もろもろの経費がかかるのが実態。
それを踏まえてあらためて算出する計算式が下記になります。
A(年間家賃収入−諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100
如何でしょうか?
この2つの計算式のうち@を表面利回り(グロス)、Aを実質利回り(ネット)と呼びます。これは覚えておきましょう。
表面利回り(グロス)と実質利回り(ネット)の差は?
それではこの2つの利回りで実際にどれだけの差が出てくるのでしょうか?大まかな試算を下記にしていますので参照ください。
年間家賃収入500万円、不動産価格5,000万円、購入時の諸経費300万円、不動産保有時の諸経費が年間100万円の不動産に投資する場合。
表面利回り(%) 500万円÷5,000万円×100=10.0%
実質利回り(%) (500万円−100万円)÷(5,000万円+300万円)×100=7.5%
如何でしょうか?通常、広告に掲載されている利回りは「表面利回り」がほとんどなので、実際は記載より低下します。さらに大事なのは、資産している「年間家賃収入」は満室時のケース。空き室などが出てしまうと当然さらに下がってしまうのです。
記載している「利回り」だけを見て判断するのは危険であり、「どれだけの経費がかかるか」「入居率はどれくらいか」といったところまで思案して判断しなければいけないのです。
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どれくらいの利回りを目指すべきなのか?
以上を踏まえたうえで私たちはどれくらいの利回りを目指すべきなのでしょうか?
ここで物件種類別の一般的な目標利回りを記載いたしました。
■木造アパート
形態 | 目標利回り | 留意点 |
---|---|---|
一棟 | 10〜12%以上 | ハイリスク・ハイリターン。担保価値が低い分、賃貸収入を着実にあげる力量が問われる。不利を有利に変える構想力・実行力が必要 |
■RCマンション(※RCとは鉄筋コンクリート構造の略)
形態 | 目標利回り | 留意点 |
---|---|---|
区分ワンルーム | 4〜6% | ミドルリスク・ミドルリターン。投資額を抑えやすく、初心者が入りやすい。都心部は競争が激しいので、短期で入居者が入れ替わり都度費用がかさむ。収益シミュレーションが肝 |
一棟ワンルーム | 4〜8% | 開発規制で物件確保が困難になる傾向。投資額は一億円以上も |
区分ファミリー | 4〜8% | ミドルリスク・ミドルリターン・入居者獲得は比較的困難だが、長期入居が期待できる |
■鉄骨アパート
形態 | 目標利回り | 留意点 |
---|---|---|
一棟 | 8%以上 | 老朽対策・内装の改善を見越して購入する必要あり |
■戸建て住宅
形態 | 目標利回り | 留意点 |
---|---|---|
一棟 | 10%以下 | 売却益を狙う工夫が欠かせない |
如何でしょうか?例えば、木造アパートですと安価で物件を購入出来る代わりに工夫をしないと入居者が入って来ません。そのため、リフォーム力や営業力が問われます。一方、区分ワンルームは比較的お手頃な価格で購入出来るのに加え、入居者も入りやすく、初心者向けと言われています。
自分にあったタイプの物件を購入するようにしましょう。
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