サラリーマンやOL、主婦でも安心して出来る不動産投資の方法を公開

不動産を購入する前にしっかりと把握しておきたい箇所です。購入前にきちんとリスクヘッジをする一方、購入後の対策も想定しておくようにしましょう。ここでは7つほどリスクを挙げています

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ローンを組んで物件を購入した方が対象になり、最大のリスクともいえます。最悪なのが債務超過。つまり、月々の返済が出来なくなってしまうことです。こうなるとあなたの生活は破たんし、安定収入どころではなくなってしまいます。

これを防ぐ手立てはいくつかあります。まず、全額ローンを組んでの購入は避けること。「頭金を貯める」というプロセスを経ないで投資用物件を全額ローンで購入し、ローンは家賃収入だけで返済しようとするのはとてもリスキーです。例えば金利上昇、空室・滞納といった事態が起きた時、この想定はあっという間に壊れてしまいます。

そして、おすすめは「借入割合40％以下」を目標に繰上返済していくこと。例えば、1000万円の物件で自己資金100万円を頭金とし、残り900万円のローンを組んだ場合、900万円のうち400万円は安全な借金で、金利上昇などが起きてもカバーするだけの力があります。このケースでは、残りの500万円をいかにして早く繰上返済するかに重点を置くと良いでしょう。ベストは1戸目のローンは10年以内に完済することです。

不動産投資の主な収入源は賃貸収入です。投資した物件が常に満室であるという保障は全くありません。空室の原因は募集条件・物件の魅力・募集活動になるのできちんと対策をたてるようしましょう。具体的には、「リフォーム等で物件価値を高める」「入居者確保のため家賃を下げる」「空室保証サービスを活用する」といったことが挙げられます。

また、どの物件を購入するか検討する際にもにもこのリスクは考慮に入れておくべきです。例えば日本の人口は減少傾向になりますが、東京などの大都市はまだ増えていきます。また、今後は「単身者世帯」が増加し、「夫婦と子供」世帯を抜いて一位になるという試算があります。このように20年、30年先を見越して様々な角度を調査してみる必要があります。

空き室リスクと関連していますが、建物が古くなるに伴い、家賃も下がる傾向にあります。前提としてこれは避けられないリスクであると考えた方が良いでしょう。特に新築ワンルームマンションの場合、新築時は比較的高めで賃料を設定できます。入居者が退去すると、中古扱いとなるため賃料が下がるのが一般的です。

「家賃は下落するものだと思ってそれでも収益のあがる物件に投資する」のが大前提です。それをふまえたうえでの対策として、やはり物件購入前のリサーチが大切。購入予定の地域の家賃相場の変動状況や新築の供給の少ない場所かどうか、今後のエリア開発情報などの把握をしておくとよいでしょう。

ローンを利用して不動産投資をする場合、変動金利を選択した場合には返済額アップのリスクを負うことになります。つまり、返済金額が増え、投資物件の予定利回りが減少するということです。

変動型金利ローンの多くは短期プライムレート（短プラ）に連動しています。1990年に8.25％だった短プラは2013年に1.475％となり、長期的な視点から見ると、現在が非常に低金利なことがわかります。今後の経済情勢次第では、金利が上昇する可能性が十分にあります。

変動相場制に対応するには、ローンを組むときに余裕をもった資金計画を立てることが肝心であり、返済期間を短く設定する、繰上げ返済をする、固定期間を長くするなどのリスク対策が有効です。

あなたが保有している物件は時間の経過と共に様々なリスクにさらされることになります。その要因として、２つ挙げてみます。

物理的要因
偶然・突発的な事故（火災・風災など）または自然損耗により破損・劣化が起こります。何よりも経年変化による建物の老朽化は避けられません。老朽化した建物をそのままにしておくと、入居者が退去した際に新たな入居者が決まらないという空室リスクが高まります。

これを防ぐにはマンション管理が重要になってきます。築年数が古いマンションであっても、管理がよく建物のメンテナンスや清掃が行き届いている物件は10年以上若くみえることもあります。常に物件を最良の状態に維持する 「長期修繕計画」を十分検討しておく必要があります。また、購入の際に管理会社の管理方法や過去の実績、管理戸数などもしっかりチェックしておくべきです。

需給的要因
不動産に対する需給と供給のバランスが変化することにより、資産価値が変動します。例として、買い手が多く存在するにもかかわらず不動産の供給が少なければ、不動産の資産価値は上昇します。反対に、買い手が少なく、不動産の供給が多くなれば、不動産の資産価値は下落します。

これは、主に外部的な要因により変動することが多く、有効な対策を講じることが出来ないものも多く存在します。現時点でそのエリアにおいての長期的な視野をもって検討する必要があります。

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入居者の家賃滞納が何ヶ月も続けば、想定した利回りが実現しないばかりか、ローン返済 計画にも影響が出てしまいます。 このような事態を避けるため、新規入居時には必ず両親を保証人　無理なら保証会社をたててもらうようにしましょう。

実際に起こってしまった場合、滞納を防ぐには、素早く対処することが重要です。処理は1ヶ月以内で処理するようにしましょう。後手に回るほど回収困難になって行きます。また、「家賃滞納は損だ」という意識を持たせるために必ず遅延損害金を取るようにしましょう。そして、それでも対応を繰り返す常習者は解約へ持っていくようにします。

とはいえ、このような対応を行うのは結構骨の折れる仕事です。そこでよい手だてがマンションの入居者の審査や保証人制度、家賃滞納保証制度などを計画的にマネジメントすること。マンション経営のオーナー自らが、これらのリスク分散を考えるという方法もありますが、新築のマンションなら、マンション経営者のために、家賃滞納のリスクを軽減する家賃滞納保証制度などを提案してくれる場合もあります。マンション経営のノウハウを持った不動産投資会社であれば、マンション経営を始める時点で適正な家賃を検討してくれるうえ、入居者のグレードなどを考慮した入居者募集も行ってくれます。

また、入居者審査から、契約時の保証人制度や保証会社選定、また家賃の集金や滞納時の保証など、すべてをトータルで管理してくれますので、手間もかからず安心してマンション経営を行うことができます。マンション経営だから、家賃滞納のリスクはあって当たり前のことではありますが、それをただ黙認するのではなく、積極的に回避する方法を提案してくれるマネジメント会社をマンション経営者自身が選ぶことが重要です。

火災で部屋が焼失すれば、家賃収入は途絶える一方でローンは残り大きな痛手になります。日本にいる以上地震も避けては通れません。出来ることは最大限やっておきましょう。

これから投資する場合

建物
昭和56年以降に建てられた新耐震基準のＲＣ造・ＳＲＣ造の分譲タイプの物件を選ぶようにしましょう。木造アパートの場合ですと、1室の火災が全部屋に及んでしまう可能性があります。仮に、保険金がおりたとしても、復旧期間中の家賃収入は入ってきませんので、ローンの返済負担が大きくなります。また、新耐震基準で建てられた分譲タイプのワンルームマンションは阪神大震災、東日本大震災でも一棟も倒壊しませんでした。
立地
木造家屋が密集していたり、道路が狭い、入り組んでいるようなエリアを避けることで、倒壊後の火災リスクは抑えられるでしょう。各自治体から発表されているハザードマップを確認し、火災による危険度、液状化のリスクなどを確かめられます。

既に物件を保有している場合

複数の物件を保有する
ワンルームを地域を分散させて保有することでリスク分散になります。「卵は1つのカゴに盛るな」という格言がありますが、まさにこの言葉があてはまります。
保険を活用する
地震による火災は火災保険の対象外であり、地震保険でしか補償されません。また、地震保険は単独加入出来ず、必ずセットで契約する必要があります。地震保険の額は火災保険1000万円の場合、東京のファミリータイプのマンションせいぜい年5千円〜1万円程度。不動産所得の経費にも出来るため、使わない手はありませんね。

不動産投資での予期せぬ、そして対策が困難なトラブルとして、入居者の自殺や死亡事故、殺人事件などが起こった場合があげられます。このような出来事が起きてしまうと、次の入居者に対しての「説明義務」があるので、空室が続くことが想定されます。そのうえ、風評被害にさらされてしまうと入居者が付くのはより一層困難になるでしょう。

唯一出来る対応策としてはリスク分散のため複数の物件を所有していくことです。同じ建物に複数持つのではなく、エリアやタイプを分散させておくことでリスクヘッジが可能になっていきます。

予測不能な出来事ではありますが、「もしも」に備えて戦略的に物件を保有していくべきです。

株式投資やFXでしたら基本的にパソコンの前でトレードするので人付き合いの苦手な人でも苦にならずに行えるでしょう。しかしながら不動産投資は様々な人と関わり、交渉やケアが必要になっていきます。

不動産会社や管理会社に対するマネジメントや入居者とのコミュニケーション等パソコンだけでは完結出来ない、「リアル」な現場なのが不動産投資です。不動産投資は「事業」の意味合いが強いというのも納得できるところでしょう。

そのため、人とのコミュニケーションが苦手な人には心の負担は大きいといえます。