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優良物件を手に入れよう!

不動産投資で成功するには1にも2にもお宝物件を手に入れることが全て。入居率が高く、利回りも良い物件こそがベストです。ここではそんな優良物件を手に入れるためのノウハウをお伝えしていきます。

 

 

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優良物件を手に入れるための方法

まずは私たちが優良物件を手に入れるために頭に入れておきたいポイントを紹介します。これらのポイントを外さずに行動することでお宝物件に出合うチャンスが広がります。

 

検討対象となる物件情報をとことん集める

前提として物件情報を多く収集することが必要です。多ければ多いほど優良物件に出合うチャンスは広がってくるので力を入れましょう。

情報収集の手段
@情報サイトの活用
「建美家」「楽待」といった投資用不動産情報サイトでは利回りも記載されており検討しやすくなっています。
A地元の不動産業者と仲良くなる
一般的に優良物件は「非公開物件」として一部の顧客に優先的に案内されます。
B大家同士で情報共有会を開く
大家同士のセミナーや懇親会は現在活発に行われています。このような交流を積極的に持つことで思わぬ優良物件の情報が手に入ることも。
C不動産関連書籍・セミナーなど徹底して情報収集する
不動産投資は情報が全て。関連書籍を読みまくり、セミナーに出まくることで良い物件を探す感度が高まります。

 

自宅から2時間以内で利回り15%以上を探す

利回りを高めるために、修繕や入居者からの家賃徴収などは自分で行うのがベスト。何かあった時のために2時間以内で行ける物件を購入するようにしましょう。また、優良物件の目安として「利回り15%以上」にしたい。入居率や管理コストを試算し、利回り15%以上の物件だけを候補にチョイスしていくと良いでしょう。また、土地勘がわかっている物件の方がより安心できるものです。土地勘があるエリアを集中してみていくと良し悪しが見分けやすくなります。

立地面で有利になる条件
・全国的に人気がある場所
・国内のみならず外資ファンドが狙うような場所
・人気があってマンションの供給が少ない場所
・新線、再開発計画が見込まれている場所
・将来的に規制緩和を受けて容積率が緩和される場所
・女性に人気のある場所
・キャンパスゾーンとビジネスゾーンの交差する場所

 

高額家賃の投資物件には手を出さない

都心一等地の超優良物件でない限り、ワンルームタイプで10万円以上、ファミリータイプで20万円以上の高額家賃の物件は避けた方が無難です。

 

この価格帯の部屋はターゲットとなる人数が限られてしまうため、空室リスク・滞納リスクが上昇してしまいます。都心のワンルームでいえば6〜9万円位の手頃な賃料水準の部屋の方がターゲットも多く、空室リスクを未然に防ぐことにつながります。

 

格安の掘り出し物を狙うようにする

「良い物件を安く」購入出来ると不動産投資で成功するチャンスが高まります。そのための方法を挙げてみます。

@投げ売りの物件を狙う
所有者が少しでも早く現金化したい時、投げ売り状態で手放すことがあります。このチャンスを逃さないようにするのです。
A土地の値段以下のボロ物件を購入する
少し中・上級者向けなのですが、格安の物件を購入し、リフォームして生き返らせるというやり方。「ペット可」にするなど商品の魅力を高める工夫が必要です。
B最寄り駅から徒歩15分圏内、2DK以上のファミリータイプを狙う
立地条件や入居者がつきやすい条件であればリフォーム次第で人気が高くなります。

 

買ってからお金がかからない物件を狙う

「良い条件で購入したけれど、その内情はボロボロで修繕コストがかなりかかった…」なんてことは避けたいですね。そのためのチェックも怠らないようにしましょう。

コスト負担のチェックポイント
・雨漏り、シロアリ、傾きには細心の注意を払う
・修繕前のRC物件には注意する
・水回りのリフォームが必要ないか確認する

 

このように良い物件を安く手に入れ、余計なコストをかけずに管理することで必然的に利回りは高くなります。出来る限りの工夫をしていくようにしましょう。

現地調査の手順

目ぼしい物件が出てきたら実際に自分の眼・耳・足を使って現地調査をすることが大切。もちろん、物件だけではなくその周辺環境も住みやすいかどうか確認する必要があります。入居者になったつもりで散歩感覚で楽しみましょう。ここではそのチェックポイントをお伝えいたします。

 

■現地調査に持っていくもの
@物件の図面
A物件までの地図…スマホで地図機能を使うと便利
B携帯電話…駅から物件まで時間を計ったり、方位を調べたり
C類似物件の地図…比較材料として。家賃もチェックしておきましょう

■事前の確認点
@物件の最寄り駅の「乗降人員」…都心で利用者が5万人以上なら利用者が多い駅といえます
A周辺物件の家賃相場…SUUMOなど賃貸向けの情報サイトで確認しましょう
B一棟の場合はレントロール(賃借条件や賃借人の条件一覧表)をチェック
C中古の場合は重要事項調査報告書を確認…修繕の履歴、修繕積立金、管理費の月額などの管理に関する状況を把握します

■現地でのチェックポイント
@不動産店の数
需要の多さ、物件管理をお願いできるかを確認
A商店街等の人通り
女性一人でも安心して歩けるかを確認
B物件周辺
墓地、ゴミ焼却場、宗教施設、暴力団事務所などがないか
C物件の共有部分
入口やゴミ置き場、自転車置き場などが乱雑になっていないか
Dコンビニや生活に便利な大手チェーンがあるか
多いと商圏が成り立っている証拠
E物件の外観に欠陥がないか
古い物件ほどチェックが必要。メンテナンス費や入居率に差が出ます
F入居率
郵便受けとガスメーターを確認すれば空室がわかります。空室が多いと入居が苦戦しそう
G周辺の類似物件の空室状況

家賃の妥当性がわかり、そこから収益計算が出来ます
H余裕があれば住宅診断のプロに依頼
専門家でしかわからないような情報を得る可能性もあります

現地調査でわかる落とし穴
@駅近物件だったが、路線の真横で騒音がすごかった
A管理業者がいなく、部屋も廊下もボロボロだった
B格安の一棟だったけど長屋(テラスハウス)だった

物件の評価方法

物件の図面から私たちはどの点をチェックすれば良いのでしょうか。
ここでは図面から読み解くチェック項目を記載しています。下記の点から総合的に判断するようにしましょう。

 

@収益力(1年に稼げる家賃が物件価格の何%にあたるか
(坪賃料×専有部分×12か月)÷購入価格
A駅からの距離
B土地の価値
《地価×(土地面積÷総戸数)》÷購入価格。地価は「全国地価マップ」より調べることが出来ます。
C専有面積
D築年数
E管理費と修繕積立費

オーナーチェンジ物件を選んでみよう

「優良物件を見つけたけれど入居者がすぐに入るか不安。」そんな悩みを持っている方はオーナーチェンジ物件を選んでみるとよいでしょう。

 

オーナーチェンジ物件とは?
借主が住んでいる状態で物件を売買し、オーナーだけが変わる物件のことをいいます。家賃も前オーナー時の金額が引き継がれます。このような場合、物件図面に「賃貸中」と記載があるのですぐに判明するでしょう。

 

この場合のメリットとしては下記3点が挙げられます。

@リフォームする必要がない
A借主を探す必要がない
B売却時に購入価格よち売れることがある

 

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物件選びは不動産投資を行う上で最も重要なファクターの一つ。成功者の中には1000件の候補から1件を選ぶという作業をされている方もいらっしゃいます。不動産の知識と実際に自ら汗をかいて生の情報を得ることで優良な物件に巡り合うことになるでしょう。また、立地さえよければ、中古物件をリフォームしたりメンテナンスを自分で行うことで利回りを高くすることも可能。物件選びは十分すぎるほど行動してベストを尽くすようにしましょう。

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