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リスクのある物件は避けましょう
優良物件を探す際に、「これだけは避けなければいけない物件の条件」というものがあります。入居者が決まりにくく、また退去率が高まり、空室リスクが高くなることを指します。このような物件はいくら価格が安くても避けた方が無難です。ここでは、7つ紹介いたします。
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１：駅から徒歩15分以上の物件
家賃相場では「駅から徒歩11分」を超えると相場がガクンと下がってしまいます。「5分以下」と「16～20分」では約1.7万円もの開きがあるというデータもあり、それだけ入居者が付きにくいという証拠になっています。
※参考：家賃の比較例（東京都世田谷区） 2011年3月（ワンルーム、１Ｋ、１ＤＫのみ）
| 駅から家までの距離 | 家賃平均 |
|---|---|
| 5分以下 | 10.06万円 |
| 6～10分 | 10.02万円 |
| 11～15分 | 9.44万円 |
| 16～20分 | 8.32万円 |
２：室内に洗濯機置き場がない物件
室内に洗濯機置き場がない場合、廊下やバルコニーに置くことになります。そうなると当然女性の方は敬遠しがちになってしまい、空室リスクが高まります。
３：オートロックなどのセキュリティが不十分
こちらも女性にとって敬遠する要因になります。空室リスクが高まるのはもちろんなのですが、入居したあとでも空き巣被害に遭いやすくなるなど入居者に迷惑をかけてしまい、退去に繋がってしまいます。オートロック設備などの充実はアピールポイントになりますので要素としては大きくなります。
４：延床面積が１５㎡以下の狭少物件
狭少物件は一時的に入居が決まってもなかなか長期間定着しない傾向にあり、空室になる頻度が高まります。住むだけでブランドになるような一等地の物件になれば別ですが、こちらも投資物件としては避けた方が無難でしょう。
５：新耐震法（昭和５６年）以前にできた物件
新耐震設計法は、昭和53年の「宮城県沖地震」をきっかけに「震度6強以上の地震で倒壊しない住宅」ということを想定して施行されています。地震が頻繁に起こる日本を考えると、これより前に建てられた建物は倒壊リスクが高く、購入しても安心できないでしょう。選択肢として最初から外しておくことをおすすめします。
６：道路や鉄道など周辺の騒音がひどい物件
騒音がひどいと当然ながら退去率が高まりますね。誰しもがずっと住もうなんて思わないのではないでしょうか。そのため、家賃設定も必然的に安くせざるをえません。収益性も低くなります。
７：新宿歌舞伎町などの特殊繁華街にある物件
犯罪が多いとされているようなエリアは敬遠されがちになりますし、トラブルに巻き込まれるリスクも想定されます。
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これらの条件に沿う物件は確かに価格の安いものが多いかもしれません。しかし、立地面や構造面でリスクがあるというのは何も対策が打てないのです。いくらリフォームをしても狭い部屋を広くするには限度がありますし、犯罪に巻き込まれるリスクは高いままです。そして、いくら価格を安く設定したとしても入居者がいなければ収入は0のままなのです。購入した後で後悔しないようにしっかりとチェックするようにしましょう。
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