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収益還元法とは？
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将来性を産む収益の現在価値から、不動産の価格を試算する手法。直接還元法とＤＣＦ法があります。他には同じ不動産を調達するのに要する価格（積算価格）で求める方法もあります。
直接還元法
「表面利回り」や「実質利回り」と同じ考え方で、将来得られる純利益を還元利回りで割り戻して直接現在価値を求める方法。
毎月の純利益が8万円⇒年間利益96万円
これに5％の利回りを期待すると…
96万円÷0.05＝1920万円
1920万円が不動産の算定額になる
収益から不動産の価格を求める方法
ＤＣＦ法
直接還元法より複雑。今現在持っている100万円と10年後にもらう100万円とどちらが勝ちがあるでしょうか？例えば、今現在手元に100万円あり、投資にまわすと10年後は増えています。これにより、同じ金額であれば、現在持っているお金の方が価値があるといえます。そのため、その将来もらう分の価値を割り引いで計算する必要があります。
さらに、不動産に投資する期間を例えば10年などと決めておき、期間終了後には不動産を売却し、その総合的なお金の流れで収支を計算します。
※実際、マンション投資では10年くらいの期間で売却してしまうことは少なく、また逆に30年、40年先に売却するという場合には、その売却価格があまりに先なので予測不可能ということもあり、あまりＤＣＦ法で計算する例は多くありません。
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